Con l’entrata in vigore della nuova normativa tutti gli annunci di vendita degli immobili dovranno contenere l’indicazione del consumo di energia.
L’articolo 13 del D.Lgs. 28/2011, che ha recepito la Direttiva 2009/28/CE sulla promozione delle energie rinnovabili, ha aggiunto all’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005 il comma 2-quater, che dispone quanto segue: «nel caso di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1º gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica». Il legislatore, con l’inserimento di questo comma, obbliga ad inserire su tutte le tipologie di annunci di vendita (giornali, internet, cartelli affissi per strada e nelle vetrine delle agenzie) l’Indice di Prestazione Energetica (IPE). Tale indice è contenuto nell’ACE (Attestato di Certificazione Energetica) che viene rilasciato da un tecnico abilitato e che indica anche la classe energetica.
Cos’è l’IPE. E’ la misura del consumo totale di energia primaria per il riscaldamento invernale (in regime continuo per 24 ore) riferito all’unità di superficie utile o di volume lordo, espressi rispettivamente in kWh/mq anno o kWhmc anno. Ad un indice più basso corrisponde, quindi, un consumo di energia più basso e, quindi, una prestazione energetica migliore.
A chi si applica. La legge parla espressamente di «trasferimento a titolo oneroso ed annunci commerciali di vendita». Quindi rientrano tutti gli atti traslativi di proprietà, purché a titolo oneroso: permuta, cessione delle quote in multiproprietà, vendita della nuda proprietà,usufrutto. Non rientrano le donazioni, non effettuate a titolo oneroso, e gli annunci relativi alla locazione, perché in quest’ultimo caso non si trasferisce la proprietà ma solo il godimento temporaneo dell’immobile. In questo caso le Regioni potranno precedere delle disposizioni legislative più restrittive.
Gli aspetti positivi. Sicuramente con questo nuovo obbligo introdotto viene valorizzata l’efficienza energetica dell’immobile nella fase della commercializzazione ,ovvero quando viene messo sul mercato della compravendita immobiliare. Gli acquirenti, quindi, avranno modo di comparare e valutare ogni singola offerta con altre analoghe, non soltanto in funzione delle classiche variabili (localizzazione, superficie, stato di manutenzione, ecc.), ma anche rispetto al grado di efficienza energetica. L’indice di prestazione energetica diventerà un nuovo valore aggiunto degli immobili, che comporterà anche un aumento dei prezzi di determinati immobili, rispetto ad altri meno competitivi sotto l’aspetto energetico. Praticamente si attribuisce un maggiore valore all’immobile in vendita perché l’immobile possiede un “bollino di qualità”. Grazie a queste indicazioni, chi intende acquistare un immobile consultando riviste di annunci immobiliari e siti internet specializzati avrà la possibilità di ottenere informazioni più chiare ed esaustive.
La trasparenza nelle informazioni riguarda anche l’indice di prestazione energetica. Ulteriore aspetto, sicuramente positivo, che inciderà sulle transazioni immobiliari, è l’obbligo di informazione ex art 1759 c.c., a carico del mediatore che si obbliga a dare tutte le comunicazioni alla parti a lui note relative allo status dell’immobile in vendita. Tale attività di informazione deve essere improntata sul principio della correttezza, in quanto il mediatore ha il dovere di comunicare alle parti tutte le circostanze note e conoscibili, astenendosi invece dal fornire informazioni non veritiere. Pertanto, qualora il mediatore non abbia controllato la correttezza e l’esattezza delle informazioni date, si potrebbe configurare una sua diretta responsabilità per i danni sofferti dal cliente (Cass. 5107/1999). In tali informazioni rientrano, ovviamente, anche quelle inerenti la qualità energetica dell’appartamento.
Alcuni nodi interpretativi da risolvere. Come spesso succede quando viene introdotta nel nostro ordinamento giuridico una novità normativa, non si fanno attendere i primi dubbi interpretavi in merito alla corretta applicazione della disposizione.
- Quali sanzioni? Il primo nodo da sciogliere sarà quello delle sanzioni. Infatti, la norma non prevede specifiche sanzioni, anche se molte agenzie immobiliari ben potrebbero rifiutare di esporre offerte senza la pagella energetica. Unico punto fermo, su cui non vi sono dubbi, sono le multe da 1.000 a 5.000 euro previste, per ora, dalla legge regionale Lombardia (L.R. 3/2011) che ha introdotto l’obbligo – dal 1° gennaio 2012 – di inserire la classe e l’indice di prestazione energetica degli edifici o delle singole unità abitative in tutti gli annunci commerciali finalizzati alla vendita o alla locazione. Inoltre la Regione Lombardia ha fornito chiarimenti in merito alle modalità di dichiarazione delle prestazioni energetiche degli edifici messi in vendita o in affitto spiegando che l’annuncio commerciale deve indicare la prestazione energetica per la climatizzazione invernale (kWh/m2 per anno o KW/h/m3 per anno, a seconda della destinazione d’uso dell’edificio) e la classe energetica riportata nell’attestato di certificazione energetica. Anche l’Emilia Romagna ha introdotto, con la Delibera 1366 del 26 settembre 2011, dal 6 ottobre 2011, l’indice di prestazione energetica e la relativa classe contenuti nell’attestato e devono essere riportati negli annunci commerciali di vendita di edifici o di singole unità immobiliari.
- L’obbligo riguarda tutti gli immobili o solo quelli già provvisti dell’ACE? Secondo punto controverso: la norma stabilisce che negli annunci commerciali di vendita di immobili deve essere riportato «l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica». Però dal tenore letterale della norma non è chiaro se il disposto valga a configurare l’obbligo di riportare negli annunci la classe energetica solo per gli immobili già provvisti dell’ACE ovvero se, secondo una interpretazione più restrittiva, l’obbligo venga a configurarsi anche per gli immobili che siano ancora sprovvisti dell’ACE, con il conseguente insorgere della necessità di far redigere anche l’attestato.
- E per gli immobili in costruzione? Strettamente connesso a tale punto è il limite oggettivo dell’applicazione nei confronti degli immobili ancora in costruzione. In questo caso ci si chiede: il costruttore come deve gestire l’informativa, visto che per essi la certificazione energetica non potrà che essere prodotta solo a fine lavori? La norma, in merito, non fa alcun cenno specifico a tale tipologia, però a rigor di logica, mancando l’ACE, fintanto che l’immobile non sarà ultimato, tale obbligo non potrà, di fatto, operare. Va però precisato che in ambito regionale la Lombardia, con la DGR 24 novembre 2011 n. IX/2555 prescrive, dal 1° gennaio 2012, che negli annunci immobiliari relativi ad edifici in costruzione, occorre indicare: l’EPI espresso in Kwh/mq anno o Kwh/mc anno) risultante dalla relazione presentata in Comune ex art. 28 della L. 10/91; e la classe energetica corrispondente.
- Da quando decorre l’obbligo? Da ultimo ci si è chiesti: da quando decorre tale obbligo? Se volessimo dare una interpretazione restrittiva al dettato normativo – che recita «nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l’indice di prestazione energetica» – sembrerebbe necessario adeguare tutti gli annunci, anche quelli anteriormente pubblicati, o contrattualizzati prima del 1° gennaio; se si vuole percorrere l’interpretazione estensiva il momento discriminate verrebbe individuato nel momento in cui viene stipulato l’accordo avente ad oggetto la pubblicazione dell’annuncio della vendita. In altre parole: se il patto è stato stipulato prima del 1° gennaio 2012 l’annuncio non dovrà essere integrato. Se invece il venditore intende prorogare o rinnovare il mandato alla agenzia immobiliare, l’annuncio dovrà essere integrato con i dati relativi alla prestazione energetica inerente l’immobile che si intende vendere.
La lacuna legislativa: va indicato l’indice di prestazione energetica ma non la classe energetica. Attenzione: la legge richiede di indicare negli annunci di vendita, l’indice di prestazione energetica e non la classe energetica, che può variare su una “scala colorata” da A+ a G. Sicuramente quest’ultima risulta molto più comprensibile per i non addetti ai lavori, e molto più efficace per far capire a tutti le qualità dell’appartamento che si intende acquistare. Infatti, un acquirente poco informato potrebbe pensare che i due valori siano in qualche modo identici, visto che la classe energetica è strettamente correlata all’indice di prestazione. Nella pratica non è così perché un’unità immobiliare all’ultimo piano o una singola villetta possono avere una classe energetica migliore di un appartamento posto a un piano intermedio, pur consumando di più, e una casa in montagna è privilegiata, rispetto a una in pianura, a causa delle diverse classi energetiche attribuite.
L’obbligo di inserire l’indice di prestazione, invece della classe, pur essendo molto meno comprensibile ai non addetti ai lavori, dà un’indicazione più diretta dei consumi reali. La scelta del legislatore nazionale di far riferimento solo all’indice di prestazione energetica, e non alla più comprensibile ed atecnica classe energetica, appare sorprendente. Fortunatamente le Regioni Lombardia ed Emilia Romagna, per non incorrere in fraintendimenti hanno introdotto l’obbligo di inserire entrambi i valori: l’indice e la classe energetica. In quest’ultimo caso l’annuncio immobiliare potrebbe essere cosi formulato: “Vendesi appartamento in zona centrale, classe energetica C, Epgl= 104,61 kwh/mq anno
