Come rispondere a questa domanda? Così: se non è previsto dal contratto allora il venditore non lo può fare. La giustificazione giuridica di questa presa di posizione va rintracciata nel regime delle pertinenze e dei così detti beni accessori. (Cassazione n. 15846/12 – Il trasferimento dell’immobile riguarda anche i beni accessori se non è diversamente pattuito)

Ai sensi dell’art. 817 c.c., rubricato Pertinenze:
Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
Il successivo articolo 818, dedicato al regime delle pertinenze, specifica che:
Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.
In questo contesto la Suprema Corte di Cassazione, nel lontano 1991, ebbe modo di specificare che “rientrano nella nozione di pertinenza le cose, mobili ed immobili, le quali, pur conservando la loro individualità ed autonomia, vengono poste in durevole rapporto di subordinazione con altre per servire al miglior uso di queste ovvero per aumentarne il decoro e dalle quali possono essere separate senza alterazione dell’essenza e della funzione sia della cosa principale che di quella accessoria (Nella specie la Corte ha escluso che un porticato possa essere annoverato tra le pertinenze, poiché il portico non conserva una propria individualità e non è utilizzabile autonomamente)” (Cass. 7 ottobre 1988 in Cass. pen. 1991, I,129 (s.m.)).
Dulcis in fundo l’art. 1477 c.c., rubricato Consegna della cosa, a mente del quale: La cosa deve essere consegnata nello stato in sui si trovava al momento della vendita.
Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita.
Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.
La norma, è bene ricordarlo, è inserita tra quelle che vengono chiamate “obbligazioni del venditore”. Insomma si tratta di comportamenti che devono essere rispettati da chi vende, pena l’azione di risarcimento o di risoluzione del contratto e di risarcimento. In sostanza la sorte dei beni accessori e delle pertinenze è scritta nel contratto. E non è un modo di dire: se il contratto non dice nulle esse devono considerarsi parte integrante dell’unità immobiliare ceduta. Detto diversamente: solamente una diversa disposizione può consentire al venditore di trattenere per sé ciò che è stato espressamente escluso dal contratto di compravendita.